Инфляция счастья, — торопливо застрочил он, — надо платить за те же его объемы больше денег. Использовать при рекламе недвижимости: «Дамы и Господа! За этими стенами вас никогда не коснется когнитивный диссонанс! Поэтому вам совершенно незачем знать, что это такое».

Виктор Пелевин. «Generation П»

Интенсивность звонков в престижном агентстве недвижимости предсказуемо возрастала после каждой порции рекламы, выдаваемой в эфир. Татьяна, менеджер по недвижимости, энергично сняла трубку и, проворковав непременную горстку вежливо–льстивых фраз, сосредоточенно записывала жизненные обстоятельства потенциального клиента: Алевтина Федоровна, на пенсии, 79 лет, однокомнатная квартира на продажу, 4–й этаж девятиэтажного кирпичного дома, бывший Совмин, на Плющихе, санузел раздельный, лоджия, пять минут пешком до метро «Смоленская»:

— Сколько вы хотите за свою квартиру, Алевтина Федоровна? — во вкрадчивом голосе Татьяны появились нотки, выдающие человека, безраздельно контролирующего ситуацию.

— 140 тысяч американских долларов, — парировала старушка, не скрывая удовольствия от возможности продемонстрировать профессионалу глубину собственной осведомленности. Осведомленность Алевтины Федоровны, однако, не шла ни в какое сравнение с могучим информационно–аналитическим тылом менеджера.

Молниеносный автопилот в голове Татьяны уже произвел необходимые вычисления, дополнив их образцовым психологическим анализом: «По нашей базе — отлетит с ходу за 160 тысяч! Алевтина Федоровна бабушка аккуратная, так что ремонт потребуется косметический, в пять штук уложимся. Если все документы в порядке, сразу оформляем инвестицию (1)!»

— Алевтина Федоровна, наше агентство обязательно поможет вам решить вопрос. Но знаете, лучше не откладывать. Вы не могли бы заехать к нам в офис уже сегодня, чтобы подписать соглашение? Цены на недвижимость в Москве сейчас хорошие, но никто не поручится, что завтра они сохранятся на том же уровне. Согласны? Вот и замечательно: записывайте адрес!

Мифология отечественного капитализма умело балансирует между двумя трюизмами: мнимой оригинальностью "нашего пути: и не менее мнимой приверженностью "мировому опыту". Маятник раскачивается по безупречной логике: пока очередная экономическая авантюра коагулирует, эксперты восхваляют объективность универсальных законов. Стоит, однако, промелькнуть на горизонте жареному петуху, как античный хор с чувством оскорбленного достоинства исполняет атикву о неприменимости чужеземного аршина–мал-алана! Пузырь, раздувающийся сегодня на рынке московской недвижимости, — не исключение. «Никакого обвала быть не может, — успокаивают профессионалы. — В сравнении с ценами в крупнейших городах Европы, Москва весьма привлекательна: иностранный инвестор к нам косяком идет!»

Показательно, что риэлторскую тематику в отечественных СМИ в массе своей озвучивают сами же риэлторы. Задумка ясна: вопреки явному пиарному душку, лозунг «Дадим слово профессионалу!» призван восстановить доверие населения, давно и основательно подорванное беспробудной «джинсой» журналистской братии. Желание похвальное, однако сомнительное: опыт американских товарищей убедительно демонстрирует, что в тонком деле раздувания пузыря недвижимости население лучше не успокаивать, а, напротив, запугивать.

Судите сами: сегодня в Соединенных Штатах невозможно сыскать газету, журнал или канал телевидения, который не лез бы из кожи вон, обставляя конкурентов по части беспросветности прогноза о неминуемом обвале на рынке недвижимости. И что же? Американские Васьки внимательно выслушивают своих журналистов, ухмыляются с пониманием и, как ни в чем не бывало, продолжают ужирать сметану риэлторской пирамиды! Стращали в 2002 году, а они ужирали. Стращали в 2003 — ужирали! В 2004… 2005… 2006… Из года в год СМИ, как заведенные, предсказывают обвал американского рынка, а цены на недвижимость только что не удваиваются.

Мы не ослышались? Причудливое «восстание масс» демонстрируют американские обыватели? Те самые, что снискали планетарную славу самых зомбированных и подверженных psyops (2) манипулированию? Невероятно, но факт.

Конечно, в любом обществе найдутся идиоты, готовые повестись на рекламе типа «I Built A $3.8 Million A Year Business — Without Spending One Penny To Start! You can do the same thing — faster and easier than I did» (3). Однако в современной Америке таких меньшинство. Большинство тамошних обывателей — люди вполне здравомыслящие, в меру ироничные, давно научившиеся читать между строк. Тем не менее, именно эти люди внимают запугиваниям журналистов, а затем поступают с точностью до наоборот, добела раскаляя цены в углах риэлторской пентаграммы — «Вашингтон, Нью–Йорк, Флорида, Техас, Калифорния»(4).

Подумать только: вагончик–барак, снятый с колес и превращенный в «кондоминиум» в каком–нибудь Малибу, отлетает за миллион четыреста тысяч долларов! Притом что земля, на которой расположилась времянка, принадлежит компании–собственнику парковки, так что приходится платить еще и ежемесячную аренду: в описанном варианте — 2 700 долларов в месяц! Спятивший домовладелец утратил чувство реальности и загнул цену, на которую никто не позарится? Куда там: два вагончика по соседству ушли в июле 2005 года за 1,3 и 1,1 миллиона долларов. За третий — 1,8 миллиона — покупатель уже депонировал деньги в банковскую ячейку, а через дорогу выставили на продажу аналогичное диво чуть больших размеров — за 2,7 миллиона долларов!

Неужели такое возможно? Что вы — Малибу еще только цветочки!

Разговор о пузырях начнем с Великого Тайного Закона (ВТЗ) риэлторского бизнеса: «Любой рост цен на недвижимость непременно приводит к возникновению пузыря, который рано или поздно лопается». В академических кругах этот процесс называют эмоционально сдержанней — цикличностью рынка.

Теперь самое забавное: абсолютная непреложность ВТЗ создает объективные предпосылки для полярно обратного утверждения, а именно: «Никаких пузырей в риэлторском бизнесе не существует в природе!» В самом деле: цены пребывают в статическом равновесии, затем — растут, затем — аккумулируются, затем — падают вниз с различной степенью интенсивности, снова аккумулируются, после чего цикл повторяется. Тем самым вопрос пузыря сводится исключительно к акустическим характеристикам хлопка на стадии ценового падения.

При таком взгляде на вещи о героизме журналистов-разоблачителей риэлторского пузыря говорить не приходится: что может быть героического в предсказании неизбежного? Да, обвалится. Да, обесценится. Ключевым моментом здесь выступает одно лишь слово «КОГДА», а именно в нем все и ошибаются: 90% всех предсказаний точного времени наступления краха на рынке недвижимости оказываются неверными! Для сравнения — точность предвозвестий переломных моментов на рынке ценных бумаг несоизмеримо выше (5).

Рынок недвижимости — явление гораздо более сложное и многофакторное, чем рынок ценных бумаг, на котором общий тренд превалирует над индивидуальными особенностями самостоятельных акций. Помимо этого, ценные бумаги отдельных компаний унифицируются едиными правилами ведения биржевых торгов, требованиями к капитализации, отчетности и т. д. А теперь сравните подобное положение дел с бесконечным многообразием факторов, определяющих стоимость всякого объекта недвижимости в отдельности. Ни о каком унифицированном прогнозе движения цен на рынке недвижимости не может быть и речи. Единственное, что позволительно, так это определить меру ценового накала по тем или иным косвенным признакам, чем, собственно, мы и собираемся заняться в нашем исследовании.

Страшилки Клио(6)

Самыми звонкими в истории мировой недвижимости явились: пузырь во Флориде (лопнул в 1926 году), пузырь в Японии (1991) и пузырь в Аргентине (2002). Награды распределяются следующим образом: самый криминальный вариант — Флорида, самый колоритный — Япония, самый трагичный — Аргентина.

То, что очередная авантюра легендарных нью–йоркских урок из Roaring Twenties, отмеченных выходом на мифологическую сцену Америки чудовищных моральных уродов типа «Голландца» Шульца со товарищи, непременно приведет к краху, у людей посвященных никогда не вызывало сомнений. Кажется, все, кто затевал флоридский пузырь, знали о неминуемом исходе заранее и просто состязались — кто сумеет соскочить с подножки уходящего под откос поезда последним. Оно и понятно: в «Гремящие Двадцатые» подавляющее большинство населения Америки являло собой картину неокученного стада беспробудных лохов. Не воспользоваться этим обстоятельством было грешно.

Не удивительно, что наш старый знакомый Чарльз Понци не только торговал марками в Чикаго, но и энергично продавал земельные участки во Флориде, причем делал это в прямом смысле не глядя. Иными словами, липовые агенты Отца Пирамид втюхивали чикагцам, бостонцам и нью–йоркцам несуществующие объекты недвижимости по занебесным ценам заочно — покупатели даже не удосуживались прокатиться в Апельсиновый штат, чтобы взглянуть на товар. Sancta simplicitas!

За исключением своего криминального флёра, флоридский пузырь недвижимости оригинальностью не отличался: в начале 20–х «северяне» облюбовали тропический край для зимнего отдыха. Когда гостиницы и санатории переполнились, начались энергичная застройка и освоение новых территорий. Через год подтянулись нью–йоркские спекулянты, принявшиеся скупать на корню флоридскую недвижимость без разбора, включая непроходимые джунгли и болота, кишащие крокодилами. Якобы для строительства communities (7). Доморощенный архитектор рисовал за ночь красивый проект поселения, земля дробилась на мелкие участки, бруклинский «поэт» выдавал привлекательный слоган, весь этот халоймис (8) публиковали в газете, и через пару-тройку дней будущие «особнячки» разлетались по невообразимым ценам. В 1926 году маленький кондоминиум в Майами стоил четыре с половиной миллиона долларов — ровно столько, сколько сегодня, 80 лет спустя, стоит там же роскошная трехэтажная вилла в охраняемой зоне. Обратите внимание — цены приведены без учета инфляции!

Когда в Америки не осталось ни одного идиота, готового выложить денежки за флоридское безумие, спекулянты хлопнули себя по жирным ляжкам, сказали: «По коням!» — и стали сбрасывать остатки аккумулированной недвижимости по первой цене предложения. В считанные месяцы пузырь лопнул с таким треском, что его отзвуки слышны и поныне.

Японский пузырь затмевает воображение не столько масштабом катастрофы, сколько абсолютными цифрами. В конце 80–х годов один квадратный фут земли в центре Токио стоил более 1 миллиона долларов! Пересчет для наглядности: 100 квадратных футов равны 9,3 кв. м. Иными словами, крохотный участок земли в районе императорского дворца размером чуть менее 100 кв. м оценивался в 1 миллиард долларов. Как вы понимаете, падение с таких высот бывает особенно болезненным.

Сначала обвалился японский фондовый рынок, затем лопнул пузырь недвижимости. Коммерческая недвижимость обесценилась на 60–80%, жилой фонд — на 40%. Показательно, что все последующие 13 лет после крушения цены на недвижимость в Японии только падали. И лишь в 2004 году впервые был зафиксирован их рост — на 0,4%!

В отличие от авантюрных по духу и склонных к безудержному спекулированию японцев, жители Аргентины ни в каких порочащих их репутацию финансовых и недвижимостных махинациях не участвовали: их подставило родное государство. Вернее, конечно, не государство, а Око современного Саурона — Международный валютный фонд, который сначала опутал страну кредитами, доведя их до немыслимого уровня в 130 миллиардов долларов, а затем резко прекратил субсидирование. В декабре 2001 года правительство Родригеса Саа, просуществовавшее всего три дня (9), отменило долларовую привязку национальной валюты (1 USD = = 1 Peso) и формально отказалось от обслуживания национального долга, что явилось, между прочим, крупнейшим в истории суверенным дефолтом. Некогда самая богатая экономическая система Латинской Америки развалилась в одночасье. Вся недвижимость страны обесценилась, в прямом смысле слова, за ночь: дома и квартиры невозможно было продать даже за треть их стоимости накануне дефолта. В первый квартал 2002 года национальный продукт Аргентины сократился на 16%, производство упало на 20%, более половины населения (52%) оказалось за чертой бедности, каждый четвертый потерял работу. Еще через пару месяцев сделки по недвижимости вообще прекратились. Система ипотечного кредитования была ликвидирована, и отныне операции купли–продажи велись исключительно за наличные доллары (которых ни у кого не было!). Дефицит наличности привел к ситуации, когда владельцы особняков за 5 миллионов долларов со слезами счастья вручали ключи покупателям, выложившим 500 тысяч американских долларов!

Разумеется, уроки истории никого не учат. Обыватели искренне надеются провернуть полную риэлторскую сделку (купить, подержать пару месяцев и продать) до того, как что–то там где–то обвалится. С учетом практической невозможности предсказать точное время ценового обвала, любое морализаторство на этот счет будет выглядеть фарисейски. Посему вместо стращания ограничусь бесстрастной перфорацией пузыря с последующими потугами для наложения стежков.

Начнем с анализа причин, способствующих возникновению пузырей на рынке недвижимости: они разнообразны, как сама жизнь, и не поддаются ни малейшему обобщению. Вспомните страшилки Клио. В основе флоридского кризиса лежал массовый психоз населения и криминальная основа бизнеса эпохи. В японском пузыре превалировал безрассудный авантюризм местных предпринимателей, вытекающий, в свою очередь, из самурайской традиции максимализма: либо всё, либо ничего. В Аргентине вообще были задействованы внешнеполитические и макроэкономические факторы, а сама недвижимость просто попала под горячую руку.

С 2001 года в Соединенных Штатах буйным цветом зацветает новый риэлторский пузырь, который по внешним объективным признакам обещает затмить собой всю историю. Существует большой соблазн предположить, что пузырь этот возник по причине гомерической (на грани преступного) бездарности частной конторы под названием «Федеральный резерв» и, конкретно, его несменного председателя Алана Гриншпана (10), умудрившегося ввергнуть страну во все мыслимые банковские, экономические и биржевые кризисы. Однако такое предположение было бы непростительной наивностью: у «Федерального резерва», как и у Алана Гриншпана, есть своя, четко заданная и определенная повестка дня, от которой они не отклоняются ни на шаг.

Ну, да бог с ней, с геополитикой: с чисто технической точки зрения, новый американский пузырь недвижимости возник в результате беспрецедентного снижения ставок рефинансирования, осуществленного «Федом» после крушения фондового рынка: с 6,5% в мае 2000 года до 1% в июне 2003–го. Практически дармовой ипотечный кредит плюс колоссальный отток свободных денежных средств из усопшего фондового рынка обеспечил бизнесу недвижимости необходимый ажиотаж, который правительство не преминуло подкрепить серией эффективных мер стимуляции:

• упрощение предоставления кредитов лицам с негативной кредитной историей и неподтвержденными доходами;
• кабальная 40–летняя ипотека;
• разрешение вопиющей по своей иезуитской сути реверсивной ипотеки (11);
• льготное налоговое законодательство (12).

Как следствие — уже более года на американском рынке недвижимости сложились все признаки воспаленного пузыря:

• включение формулы «Кухарка + Таксист», согласно которой представители вышеназванных профессий (вкупе с официантками, шахтерами, каменщиками и вышибалами стриптиз-баров) неожиданно осознают себя экспертами в области недвижимости и не только раздают и получают «беспроигрышные наводки», но и сами активно включаются в захватывающий процесс риэлторских спекуляций, хапая ипотеки без всякой оглядки на собственные финансовые возможности, явно полагаясь на быструю перепродажу;
• появление армии посредников, снимающих с вас тяготы по частичной предоплате жилья, необходимой для получения ипотечного кредита, в обмен на долю в приобретаемой недвижимости;
• клиническое непонимание со стороны домовладельцев реальной стоимости имущества и космически неколебимая уверенность, что цены на недвижимость умеют двигаться только вверх.

При всем при этом американские обыватели пребывают в состоянии полнейшей эйфории и с нескрываемым удовольствием смакуют модную теорию заговора дельцов Уолл–Стрит, сидящих у разбитого корыта фондового рынка, и банкиров, страдающих от низкой процентной ставки! Именно дельцы и банкиры сообща подкупили все средства массовой информации, которые обрушивают на граждан потоки лжи о цветущем рынке недвижимости!

Стоит ли говорить, что у московского пузыря ноги растут совершенно из других мест? Оригинальность «нашего пути», в первую очередь, заключается в полном отсутствии какой бы то ни было кредитно–финансовой составляющей в риэлторском буме. Ипотечное кредитование по ставке 10% годовых — это, простите, фикция и клоунада. Государство это понимает и по священной традиции ни во что не вмешивается.

Если не ипотека, то что же тогда является финансовым фундаментом московского пузыря недвижимости? Это колоссальные оборотные средства нефте-газово–банковской прослойки и сублимированная «валюта» рядовых жителей столицы — их приватизированные квартиры! Первые обеспечивают спекулятивный аспект пузыря, вторые удовлетворяют потребности в натуральном обмене ради улучшения личных жилищных условий. Ни о какой ликвидности такого рынка говорить не приходится.

Любые рекомендации, заимствованные из пресловутого «мирового» опыта, ничего, кроме улыбки, вызвать не могут. Возьмем, к примеру, правило «Рычага 100», согласно которому выгодная цена для покупки недвижимости не должна превышать более чем стократно размер ее месячной аренды. Сегодня в большинстве районов Москвы этот рычаг давно перевалил за 200 и 250! Может ли это обстоятельство изменить конъюнктуру цен? Не может!

Другая вздорность: рекомендация соотносить стоимость квартиры и ее годовую ренту со ставкой банковских срочных депозитов (если вы покупаете недвижимость на свои деньги), либо со ставкой ипотеки (если в кредит). Пример: вы планируете купить трехкомнатную квартиру в спальном районе за 150 тысяч долларов, а затем сдать ее внаем за 700 долларов в месяц. В этом случае доход составит 8 400 долларов в год, то есть 5,6% от вложенного капитала. Что привлекательного в такой инвестиции, если в Сбербанке дают 7%, а в комбанках 9–11%? Никакую ипотеку (10–11%) вы тоже не окупите. Единственная надежда на дальнейшее воспаление пузыря и возможность перепродать квартиру подороже. Но при чем тут инвестиции? Такие чистой воды спекуляции никакими академическими рекомендациями не хеджируются!

Что делать? Ответ вытекает из незыблемого принципа врожденной неликвидности московского рынка недвижимости: «Ничего!» А если делать, то исключительно на свой страх и риск. Никаких объективных факторов воздействия на такой пузырь у обывателя нет. Лучше уж сэкономить энергию и не поднимать волну.

2 Psyops (от Psychological operations) — операции психологического воздействия (воен.).

3 «Я создал бизнес с годовым оборотом в 3,8 миллиона долларов, не вложив в него ни единого цента! Вам под силу добиться того же — только еще быстрее и с меньшими усилиями!» (англ.)

4 Пять штатов, в которых последние четыре года фиксируются самые высокие темпы роста цен на недвижимость.

5 Хотя и здесь случаются просчеты: колоссальная переоценка и неминуемая катастрофа на рынке бумаг высокотехнологичных компаний (т. н. «дот–комов») была единодушно предсказана экспертами в марте 1999 года. После этого «дот–комы» росли еще ровно 12 месяцев, и к марту 2000 года (момент обвала) их стоимость удвоилась.

6 Клио — в греческой мифологии муза истории.

7 Общины, землячества (англ.).

8 Чепуха, мешанина, свалка (идиш).

9 Всего за 10 дней декабря 2001 года президент Аргентины Фернандо де ла Руа сменил пять премьер–министров.

10 В январе 2006 года 18–летнее правление верного ученика Айн Рэнд закончилось, и бразды правления перешли к Бену Шалому Бернанке.

11 Reverse mortgage — система беспроцентного и безналогового кредитования пожилых людей, достигших 62–летнего возраста, в обмен на долю собственности в принадлежащей им недвижимости.

12 Согласно поправке 1998 года, прибыль в размере до 500 тысяч долларов, полученная в результате продажи дома, в котором вы непосредственно проживаете, федеральным налогом не облагается.

Продолжение статьи Операция «Пузырь»: год спустя